세금 계산 도구
부동산 양도소득세 계산기
부동산 세금·규제 기준 확인
내 양도세 예상하기
2년과 12억이 가르는 자리
저장한 입력값은 이 기기에만 보관됩니다.
조정대상지역 다주택 중과
2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용됩니다.
내야 할 양도소득세 (지방소득세 포함)
1,963,500원
양도차익 570,000,000원 · 과세표준 20,300,000원
과세 대상 차익 114,000,000원
장기보유특별공제 80% · 91,200,000원
적용 세율 15%
손에 남는 차익 568,036,500원
양도가액 15억원 중 12억원을 넘는 부분의 비율인 20.0%만 과세 대상입니다. 차익 전체에 세금이 붙는 것이 아닙니다.
양도차익이 어떻게 깎여 나가나
차익 전부에 세금이 붙는 것이 아닙니다. 비과세분과 공제를 빼고 남은 것이 과세표준입니다.
한눈에 보기 · 보유 10년·거주 10년으로 장기보유특별공제 80%를 받아 91,200,000원이 빠졌습니다. 오래 가지고 있을수록 이 몫이 커집니다.
2년을 채우느냐 못 채우느냐
1세대 1주택 비과세는 2년 이상 보유해야 받습니다. 하루 차이로 갈립니다.
한눈에 보기 · 2년을 못 채우면 비과세가 사라지고 단일세율 60%가 붙어 세금이 372,586,500원 늘어납니다. 이 계산기에서 가장 크게 갈리는 자리입니다. 잔금일을 며칠 미루는 것만으로 달라질 수 있으니 날짜를 꼭 확인하세요.
보유기간에 따른 세금
장기보유특별공제가 해마다 붙어 세금이 줄어듭니다.
한눈에 보기 · 2년에서 3년으로 넘어갈 때 크게 떨어집니다. 비과세 요건을 채우고 장기보유특별공제가 시작되는 지점이기 때문입니다. 1세대 1주택은 보유와 거주가 각각 10년이면 공제가 80%까지 올라갑니다.
12억원을 넘어도 차익 전부에 세금이 붙는 것은 아닙니다
1세대 1주택이 12억원을 넘겨 팔면 넘은 비율만큼만 과세합니다. 15억원에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%가 과세 대상 비율이고, 차익이 5억이면 1억만 과세됩니다. 넘는 순간 전체가 과세된다고 잘못 알고 12억 아래로 급하게 값을 낮추는 경우가 있는데, 그럴 이유가 없습니다.
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 한 해에 두 번 이상 양도하면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 기본공제 2,500,000원은 한 해에 한 번만 씁니다. 일시적 2주택, 상속·동거봉양·혼인 특례, 재개발 입주권, 감면주택은 이 계산에 넣지 않았습니다. 실제 신고는 세무사와 상의하세요.
이 계산에서 알아둘 3가지
12억원을 넘으면 차익 전부에 세금이 붙나요?
아닙니다.
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넘은 비율만큼만 과세합니다. 15억원에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%가 과세 대상 비율입니다. 9억에 사서 15억에 팔고 필요경비가 3천만원이면 차익은 570,000,000원인데 과세 대상은 114,000,000원뿐이고, 보유·거주 10년이면 장기보유특별공제 80%까지 붙어 세금은 1,963,500원입니다. 넘는 순간 전체가 과세된다고 잘못 알고 값을 급하게 낮출 이유가 없습니다.
2년을 못 채우면 어떻게 되나요?
1세대 1주택이라도 비과세를 받지 못합니다.
자세히 읽기
위와 같은 조건에서 1년 6개월만 보유하면 차익 전체가 과세 대상이 되고 단일세율 60%가 붙어 세금이 374,550,000원이 됩니다. 1,963,500원과 견주면 차이가 큽니다. 이 계산기에서 가장 크게 갈리는 자리이니 잔금일을 꼭 확인하세요.
다주택 중과가 다시 시작됐나요?
2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택자 양도분에 다시 적용됩니다.
자세히 읽기
2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 얹히고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 위 조건의 집을 3주택자가 팔면 171,006,000원이 409,926,000원이 됩니다. 대책에 따라 또 바뀔 수 있으니 양도 전에 확인하세요.
대표 예시 1개 · 기준표 읽기
보유기간에 따른 세율
| 보유기간 | 주택·조합원입주권 | 그 밖의 부동산 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
설명용 예시이며, 위에서 입력한 값에 따라 바뀌는 실시간 결과와는 별개입니다.
적용 제외 조건·확인할 범위
이 도구의 범위: 주택과 토지 매도 시 예상 양도소득세를 계산합니다. 아래 계산 기준과 입력 항목에 없는 조건까지 포함한 결과로 해석하지 마세요.
아래에서 자세히 보기 · 계산 순서 · 보유기간에 따른 세율 · 기본세율과 중과세율 · 장기보유특별공제율 · 양도가액별 세금 (1세대 1주택) · 필요경비에 넣을 수 있는 것 · 날짜가 돈입니다
계산 순서
양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 (1세대 1주택인 경우)
양도소득금액 = 과세 대상 차익 − 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 2,500,000원
세금 = 과세표준 × 세율 + 지방소득세 10%
보유기간에 따른 세율
| 보유기간 | 주택·조합원입주권 | 그 밖의 부동산 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 50% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 기본세율 6~45% |
2년을 못 채우면 기본세율 대신 단일세율이 붙습니다. 주택은 1년 미만이면 70%로, 차익의 대부분이 세금으로 나갑니다. 단기 매매를 막으려는 세율입니다. 분양권은 2년이 넘어도 60%가 적용됩니다.
기본세율과 중과세율
| 과세표준 | 기본세율 | 2주택 (+20%p) | 3주택 이상 (+30%p) |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 1,400만원 초과~5,000만원 | 15% | 35% | 45% |
| 5,000만원 초과~8,800만원 | 24% | 44% | 54% |
| 8,800만원 초과~1억 5,000만원 | 35% | 55% | 65% |
| 1억 5,000만원 초과~3억원 | 38% | 58% | 68% |
| 3억원 초과~5억원 | 40% | 60% | 70% |
| 5억원 초과~10억원 | 42% | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 65% | 75% |
중과는 조정대상지역 주택에만 적용되며 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 붙습니다.
중과가 무서운 이유는 세율만이 아닙니다. 장기보유특별공제를 통째로 받지 못합니다. 20년을 가지고 있었어도 공제가 0입니다. 두 가지가 겹쳐 세액이 크게 뜁니다.
장기보유특별공제율
| 기간 | 일반 | 1주택 보유분 | 1주택 거주분 | 1주택 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% | 24% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% | 40% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% | 56% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% | 80% |
| 15년 | 30% | 40% | 40% | 80% |
1세대 1주택 표는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 쓸 수 있습니다. 못 채우면 일반 표로 갑니다.
차이가 큽니다. 10년을 가지고 있어도 일반은 20%인데, 1세대 1주택으로 10년 살았으면 80%입니다. 거주기간을 따로 세는 것이 핵심이라, 사 두고 전세를 준 집과 직접 산 집의 세금이 크게 갈립니다.
양도가액별 세금 (1세대 1주택)
| 양도가액 | 양도차익 | 과세 대상 비율 | 세금 합계 |
|---|---|---|---|
| 11억원 | 170,000,000원 | 비과세 | 0원 |
| 13억원 | 370,000,000원 | 7.7% | 210,692원 |
| 15억원 | 570,000,000원 | 20.0% | 1,963,500원 |
| 20억원 | 1,070,000,000원 | 40.0% | 15,602,400원 |
9억원에 사서 필요경비 3천만원, 보유·거주 10년으로 계산했습니다.
12억원 이하는 세금이 없습니다. 넘어서면 넘은 비율만큼만 과세되므로 세금이 서서히 올라갑니다. 12억을 1원이라도 넘으면 큰돈이 나간다는 이야기는 사실이 아닙니다.
필요경비에 넣을 수 있는 것
| 넣을 수 있다 | 넣을 수 없다 |
|---|---|
| 취득세, 법무사 비용 | 재산세, 종합부동산세 |
| 살 때와 팔 때의 중개보수 | 대출이자 |
| 새시 교체, 발코니 확장 | 도배, 장판, 페인트 |
| 난방시설·배관 교체 | 싱크대·조명 교체 |
| 소송비용, 명도비용 | 일상적인 수리비 |
집의 가치를 올리는 지출(자본적지출)만 인정됩니다. 유지·보수(수익적지출)는 안 됩니다.
영수증과 계약서, 이체 내역을 보관해 두어야 인정받습니다. 오래 가지고 있을 집이라면 공사할 때마다 자료를 모아 두세요. 파는 시점에 없으면 그만큼 세금을 더 냅니다.
날짜가 돈입니다
양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다. 2년에서 하루가 모자라면 비과세가 사라지고 단일세율이 붙습니다. 3년에서 하루가 모자라면 장기보유특별공제가 0이 됩니다. 계약할 때 보유기간을 세어 보고 잔금일을 정하세요.
같은 해에 두 건을 팔면 합산해서 누진세율이 적용되고 기본공제도 한 번만 씁니다. 두 건을 팔 계획이라면 해를 나누는 것이 유리할 수 있습니다.
집을 살 때 드는 세금은 취득세 계산기, 가지고 있는 동안 내는 세금은 재산세 계산기에서 보실 수 있습니다.
자주 묻는 질문
12억원을 넘으면 차익 전부에 세금이 붙나요?
아닙니다. 넘은 비율만큼만 과세합니다. 15억원에 팔았다면 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%가 과세 대상 비율입니다. 9억에 사서 15억에 팔고 필요경비가 3천만원이면 차익은 570,000,000원인데 과세 대상은 114,000,000원뿐이고, 보유·거주 10년이면 장기보유특별공제 80%까지 붙어 세금은 1,963,500원입니다. 넘는 순간 전체가 과세된다고 잘못 알고 값을 급하게 낮출 이유가 없습니다.
2년을 못 채우면 어떻게 되나요?
1세대 1주택이라도 비과세를 받지 못합니다. 위와 같은 조건에서 1년 6개월만 보유하면 차익 전체가 과세 대상이 되고 단일세율 60%가 붙어 세금이 374,550,000원이 됩니다. 1,963,500원과 견주면 차이가 큽니다. 이 계산기에서 가장 크게 갈리는 자리이니 잔금일을 꼭 확인하세요.
다주택 중과가 다시 시작됐나요?
2026년 5월 10일 양도분부터 조정대상지역 다주택자 양도분에 다시 적용됩니다. 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 얹히고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 위 조건의 집을 3주택자가 팔면 171,006,000원이 409,926,000원이 됩니다. 대책에 따라 또 바뀔 수 있으니 양도 전에 확인하세요.
필요경비에 무엇을 넣을 수 있나요?
취득세, 법무사 비용, 살 때와 팔 때의 중개보수, 그리고 집의 가치를 올리는 자본적지출입니다. 새시 교체, 발코니 확장, 난방시설 교체는 됩니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수익적지출은 안 됩니다. 영수증과 계약서를 보관해 두어야 인정받습니다.
언제까지 신고하나요?
양도일(잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 한 해에 두 번 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산합니다. 기본공제 2,500,000원은 한 해에 한 번만 쓰므로, 두 건을 같은 해에 팔면 한 번밖에 못 씁니다.
장기보유특별공제는 얼마나 되나요?
일반 부동산은 3년부터 연 2%씩 올라 15년에 30%가 상한입니다. 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 세어 각각 연 4%씩, 각 40%에 합계 80%가 상한입니다. 다만 2년 이상 거주해야 이 표를 쓸 수 있습니다.
같이 보면 좋은 것
- 연봉 실수령액 계산기 — 4대보험과 세금을 빼고 통장에 들어오는 돈을 봅니다.
- 4대보험 계산기 — 국민연금·건강보험·고용보험·산재보험을 나눠 보여 줍니다.
- 종합소득세 계산기 — 사업·기타 소득을 합쳐 낼 세금을 가늠합니다.
- 부가세 계산기 — 합계금액에서 공급가액과 부가가치세를 나눠 계산합니다.